Ve Sbírce zákonů byl den 23. 12. 2024 zveřejněn  zákon č. 461/2024 Sb., kterým se mění zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony. Tato novela zákona o dani z přidané hodnoty (dále jako „ZDPH“) má dělenou účinnost, přičemž od 1. 7. 2025 dochází ke změně ustanovení týkající se nemovitostí. V rámci tohoto článku se budeme zabývat novelizovaným § 48, který se týká staveb pro bydlení.

V § 48, odst. 1 - 3 novely ZDPH je definována stavba pro bydlení, kterou se rozumí:

• stavba bytového domu
  • zapsána v RÚIAN se způsobem využití bytový dům
  • lze předpokládat, že bude do RÚIAN zapsána s tímto způsobem využití
• stavba rodinného domu
  • zapsána v RÚIAN se způsobem využití rodinný dům
  • lze předpokládat, že bude do RÚIAN zapsána s tímto způsobem využití
• stavba sloužící k využití stavby bytového domu nebo stavby rodinného domu, která je zřízena na pozemku, který tvoří s těmito stavbami funkční celek
• obytný prostor
• místnost užívaná spolu s obytným prostorem nacházející se ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.

Dosud se u definic stavby bytového a rodinného domu odkazoval ZDPH na stavební zákon, novelou však došlo v § 48 ZDPH ke změně a zásadní roli hraje  registr územní identifikace, tzv. RÚIAN, kde musí být uvedeno, že způsob využítí je bytový dům (v případě stavby bytového domu) nebo rodinný dům (v případě stavby rodinného domu). Důvodová zpráva obsahuje informaci, že skutečnosti uvedené v RÚIANu mají přednost před skutečnostmi, které v něm uvedeny nejsou a existující zápis v RÚIANu je rozhodný pro určení, zda je konkrétní stavba rodinným resp. bytovým domem pro účely daně z přidané hodnoty. Zároveň je uvedeno, že neznalost do RÚIANu zapsaného údaje nikoho neomlouvá. Pokud se jedná o novou výstavbu, kdy stavba není v RÚIAN zapsána, se bude vycházet z dostupné dokumentace, tedy stavebního projektu, stavebního povolení apod.

Definice pozemku se novelou nezměnila, došlo pouze k přesunutí definice – v § 48 s účinností do 30.6.2025 byla definice obsažena v odstavci 3, od 1. 7. 2025 je v odstavci 4. Pouze pro úplnost, pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí se rozumí takový pozemek, který slouží k jejímu provozu, k plnění její funkce nebo je využíván s spolu s takovou stavbou. Touto stavbou není síť technické infrastruktury (dříve používán termín „inženýrská síť“ – věcně beze změny), která je ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku.

§ 48, odst. 5 ZDPH se zabývá definicí obytného prostoru (do 30. 6. 2025 uvedeno v odstavci 4), definice byla přeformulována, z definice byl ostraněn pojem „byt“. Obytným prostorem se „rozumí soubor místností, případně jedna obytná místnost, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu určeny“.

Kdy se stavba považuje za dokončenou najdeme v § 48, odst. 6 ZDPH. U staveb, pro které se vydává kolaudační rozhodnutí, se stavba považuje za dokončenou „dnem nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí“, ostatní stavby se za dokončené považují splněním podmínek k tvrvalému užívání stavby. Které stavby se nemusejí kolaudovat říká zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, v platném znění v § 230. Okamžik nabytí právní moci nalezneme v § 73 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, v platném znění, který v prvním odstavci říká, že právni moci nabývá rozhodnutí, které bylo oznámeno a proti kterému nelze podat odvolání. Okamžik dokončení stavby je důležitý pro stanovení správné sazby daně v případě stavebních a montážních prací, které jsou provedené na stavbě pro bydlení, stavbě pro sociální bydlení nebo při dodání stavby pro sociální bydlení.

Generální finanční ředitelství přislíbilo vydat informace k jednotlivým tématům novely ZDPH, bohužel zatím zveřejnilo pouze informace ke změnám v plátcovství a registračním řízení. V případě, že bude vydána ze strany Generálního finančního ředitelství informace  k problematice § 48 ZDPH, budeme vás o ní informovat na našem Metodickém portále.

Zdroje:

1. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, v platném znění
2. Zákon č. 461/2024 Sb., k terým se mění zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 329/2011 Sb., o poskytování dávek osobám se zdravotním postižením a o změně souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 358/2022 Sb., kterým se mění zákon č. 329/2011 Sb., o poskytování dávek osobám se zdravotním postižením a o změně souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, v platném znění
3. důvodová zpráva k zákonu č. 461/2024 Sb.
4. Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád, v platném znění
5. Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon v platném znění
6. Veřejný dálkový přístup k datům RÚIAN