Na konci loňského roku, konkrétně dne 23. prosince 2024, byl ve Sbírce zákonů zveřejněn zákon č. 461/2024 Sb., kterým se mění zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, a také některé další zákony. V předchozím článku jsme se podrobně věnovali novelizovanému znění § 48 ZDPH, který upravuje pravidla uplatnění DPH u staveb určených k bydlení. Nyní se zaměříme na nové ustanovení § 48a, které se týká staveb pro sociální bydlení (znění účinné od 1. 7. 2025 naleznete v závěru článku).

Původní definice staveb pro sociální bydlení byla obsažena v § 48 odst. 5 ZDPH pod písmeny a) až l). Tato úprava však působila problémy, protože k sociálnímu bydlení obvykle neslouží celá budova. Ukázkovým příkladem jsou např. domovy pro seniory, které obsahují často i nebytové prostory jako kadeřnictví, pedikúru apod. Podle původního znění se pak týkalo o stavbu pro sociální bydlení pouze z části, což činilo problémy při určení správné sazby daně v případě prodeje, výstavby či stavebních úpravách. Nová právní úprava proto lépe zohledňuje převažující využití stavby a přináší přehlednější členění definic do více odstavců.

Definici stavby pro sociální bydlení nově nalezneme § 48a, odst. 1 ZDPH (původně § 48, odst. 5, písm. a) – c) ZDPH). Novelou nedošlo k úpravě definic stavby rodinného domu (podlahová plocha nepřesahuje 350 m²) a obytného prostoru, naopak se výzmaně změnila definice stavby bytového domu. Dříve definici stavby bytového domu splňovala stavba, která neobsahovala obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m², novelou pro vymezení staby bytového domu pro sociální bydlení bude stačit, když více než polovina podlahové plochy bude tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení.

Př. Bytový dům obsahuje pouze byty - čtyři z bytů mají podlahovou plochu do 120 m² a jeden nad 120 m². Do 30. 6. 2025 se nejedná o stavbu bytového domu pro sociální bydlení, neboť obsahuje obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m². Od 1. 7. 2025 se jedná o stavbu bytového domu pro sociální bydlení, neboť více než polovinu podlahové plochy tvoří obytný prostor pro sociální bydlení.

Další stavby pro sociální bydlení nalezneme v § 48a, odst. 2 ZDPH (do 30. 6. 2025 v § 48, odst. 5, písm. d) až j) ZDPH). Uvedené stavby vymezuje účel jejich používání ve vazbě na příslušné zákony, např. speciální lůžková zařízení hospicového typu podle zákona upravujícího veřejné zdravnotní pojištění. Tyto stavby jsou často v registru územní identifikace, tzv. RÚIANu, vedeny jako objekty občanské vybavenosti. Proto se u těchto staveb nevychází z údaje RÚIANu, ale ze skutečného účelu užívání konkrétní stavby, který musí daňový subjekt prokázat.

Stavby se smíšeným účelem užívání upravuje § 48a, odst. 3 ZDPH. Jedná se o stavby, u nichž více než polovinu podlahové plochy bude tvořit součet obytných prostor pro sociální bydlení  a prostorů využívaných pro účely, které jsou uvedené v § 48a, odstavci 2 ZDPH.

Př.: Domov pro seniory má celkovou podlahovou plochu 800 m², v přízemí je jídelna, v níž se poskytuje stravování externím strávníkům o podlahové ploše 100 m² a obchůdek o podlahové ploše 70 m². Protože je více než polovina podlahové plochy užíváno pro sociální bydlení, jedná se o stavbu pro sociální bydlení a bude použita snížená sazba pro celou budovu domova pro seniory (snížená sazba - viz § 49 ZDPH).

Problematiku obslužných staveb nalezneme v § 48a, odst. 4 ZDPH (do 30. 6. 2025 řešeno v § 48, odst. 5, písm. k ZDPH). Aby byly tyto obslužné stavby považovány za stavbu pro sociální bydlení, musejí splnit následující podmínky:

• obslužná stavba musí mít výhradní využítí k využití hlavních staveb (tzn. dle § 48a, odst. 1, písm. a) nebo b); § 48a, odst. 2 a odst. 3 ZDPH)
•  obslužná stavba je zřízena na pozemku, který tvoří funkční celek alespoň s jednou z hlavních staveb

Př. Budova domova pro seniory má na pozemku, kde je vybudována, garáž, kterou využívá k parkování automobilů využívaných výhradně pro seniory (sociální služby). Jelikož jsou splněny podmínky (výhradní využití k poskytování sociálních služeb + tvoří funkční celek s hlavní budovou), je garáž také stavbou pro sociální bydlení.

Pokud by domov pro seniory využíval garáž také k parkování automobilu patřícího např. mateřské školce, nebyly by naplněny výše uvedené podmínky (mateřská školka není stavbou pro sociální bydlení podle § 48a odst. 1 písm. a) nebo b), odst. 2 a odst. 3 ZDPH) a garáž nelze považovat za stavbu pro sociální bydlení.

Důvodová zpráva uvádí, že pokud by na obslužné stavbě, která slouží výhradně k využití hlavní stavby (v našem příkladu garáž, která slouží pouze domovu pro seniory) byla umístěna reklama třetí osoby, pak stále platí, že tato obslužná stavba slouží výhradně k užití stavby hlavní, tzn. je stále stavbou pro sociální bydlení.

Obytný prostor upravuje § 48a, odst. 5 (do 30. 6. 2025 § 48, odst. 6 ZDPH), u definice nedochází k věcné změně. Obytným prostem pro sociální bydlení se rozumí obytný prostor s podlahovou plochou do 120 m² a mistnost, která je užívána spolu s obytným prostorem se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.

Př. Plátce postavil obytný prostor s podlahovou plochou do 120 m² a spolu s tímto obytným prostorem je využívána garáž, která je místností a nachází se ve stejné stavbě jako obytný prostor. Obytný prostor vč. garáže jsou obytným prostorem pro sociální bydlení, neboť splňují podmínky, které ZDPH ukládá (velikost podlahové plochy + stejná stavba pevně spojená se zemí).

Způsob výpočtu podlahové plochy stanoví Ministerstvo financí vyhláškou (viz § 48a, odst. 6 ZDPH). Tato vyhláška nebyla k datu publikování článku zveřejněna ve Sbírce zákonů, návrh vyhlášky je ve fázi, kdy byl projednán pracovními komisemi. Dle návrhu vyhlášky se podlahová ploch vypočte jako součet podlahových ploch jednotlivých místností a prostorů uvnitř obvodobé kontrukce stavby, která odděluje tuto stavbu od vnějšího prostředí. Do podlahové plochy se dle návrhu vyhlášky nebude započítávat podlahová plocha:

• půdy,
• lodžie,
• schodiště, výtahové šachty nebo jiné místnosti, prostoru anebo jejich části, které jsou určeny k obdobnému využití, nebo
• místnosti, prostoru nebo jejich části, které jsou výhradně určeny k využití jako technologické zázemí (neplatí pro rodinné domy)

Generální finanční ředitelství přislíbilo poskytnout informace k jednotlivým oblastem novely zákona o DPH, dosud však zveřejnilo pouze informace týkající se změn v plátcovství a registračním řízení. Jakmile bude zveřejněna informace týkající se § 48a ZDPH, neprodleně ji uveřejníme na našem Metodickém portále.

Zdroje:

1. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, v platném znění
2. Zákon č. 461/2024 Sb., k terým se mění zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 329/2011 Sb., o poskytování dávek osobám se zdravotním postižením a o změně souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 358/2022 Sb., kterým se mění zákon č. 329/2011 Sb., o poskytování dávek osobám se zdravotním postižením a o změně souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, v platném znění
3. důvodová zpráva k zákonu č. 461/2024 Sb.
4. Návrh vyhlášky o způsobu výpočtu podlahové plochy pro účely daně z přidané hodnoty
5. Veřejný dálkový přístup k datům RÚIAN