Na konci loňského roku, konkrétně dne 23. prosince 2024, byl ve Sbírce zákonů zveřejněn zákon č. 461/2024 Sb., kterým se mění zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, a také některé další zákony. V předchozích článcích jsme se podrobně věnovali novelizovanému znění § 48 ZDPH, který upravuje pravidla uplatnění DPH u staveb určených k bydlení, a § 48a ZDPH, v němž nalezneme problematiku staveb pro sociální bydlení. Nyní se zaměříme na nový § 55a, který se zabývá dodáním pozemku (znění účinné od 1. 7. 2025 naleznete v závěru článku).

První odstavec § 55a ZDPH definuje pozemek, jehož dodání je osvobozeno od daně. Tento pozemek je v znění ZDPH platném do 30. 6. 2025 definován v § 56, odst. 1 a v rámci novelizace nedošlo k věcné změně. Aby bylo dodání pozemku osvobozeno od daně, musí být splněny následující podmínky:

• nesmí tvořit funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí
• není stavebním pozemkem

Uvedené podmínky musí být splněny současně.

Př. Plátce prodává louku chovateli koní, který na ní chce vybudovat výběh. Na louce není žádná stavba a dle územní dokumentace není určena k zástavbě. Jsou splněny obě podmínky, tudíž se jedná o plnění, které je osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně.

V § 55a, odst. 2 ZDPH je definovaný stavební pozemek. Stavebním pozemkem se rozumí:

• pozemek, na kterém je možné umístit stavbu pevně spojenou se zemí, pokud to umožňuje územně plánovací dokumentace vydaná obcí, vymezení zastavěného území (v situacích, kdy obec dosud územně plánovací dokumentaci nevydala) nebo rozhodnutí stavebního úřadu podle stavebního zákona.
  • pokud z objektivního hlediska nelze na konkrétním pozemku umístit stavbu pevně spojenou se zemí, nebo je to vysoce nepravděpodobné, považuje se takový pozemek za nezastavitelný, i když formálně správní úkony (územní plán, rozhodnutí stavebního úřadu ...) umístění stavby umožňují.
• pozemek, na němž nebo v jeho okolí byly provedeny stavební práce, které mají za cíl zhotovení stavby spojené se zemí (nikoliv nutně konkrétní), např. provádění výkopových prací, odlesnění pozemku, vybudování nebo zpevnění příjezdové komunikace, přivedení rozvodu vody atd. ZDPH neuvádí, že stavební práce musí provádět daňový subjekt, tzn. že podmínky jsou naplněny pokud např. obec vybuduje veřejnou komunikaci podél pozemku daňového subjektu.

Př. Plátce prodává louku chovateli koní, který na ní chce vybudovat výběh. Na louce není žádná stavba a dle územní dokumentace obce je určena k zástavbě. Jedná se o stavební pozemek, neboť obec vydala územní rozhodnutí o zastavitelnosti pozemku.

Odstavec 3 řeší „zanedbatelné stavby“, tj. stavby, které se nepovažují za stavby pevně spojené se zemí, a tím pádem pozemek, na kterém stojí, není pozemkem tvořící funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, takže jeho dodání je osvobozeno od daně pokud se nejedná o stavební pozemek (územně plánovací dokumentace nebo provedené stavební práce – viz text k odst. 2). Důvodová zpráva uvádí jako příklady do země zabudovanou nebo zapuštěnou lavičku, sušák, anténu, dětskou houpačku, ale také plot v různém provedení (zděný, s podezdívkou apod.), opěrná zídka, která brání sesuvu půdy a studna. Kritéria pro posuzování, zda se jedná o zanedbatelnou stavbu jsou následující:

• zda jde snadno její pevné spojení se zemí uvolnit a to z hlediska finanční náročnosti a vynaloženého úsilí
• zda stavba je objektivním cílem sledovaným smluvními stranami při dodání pozemku

Volbu plátce zdanit dodání pozemku, které by jinak bylo osvobozené, upravuje § 55a v odst. 4 ZDPH (do 30. 6. 2025 byla úprava obsažena v § 56, odst. 6 ZDPH). Tuto volbu (aby se jednalo o zdanitelné plnění nikoliv osvobozené) má plátce a nově osoba neusazená v tuzemsku, která není registrovaná do režimu pro malé podniky v tuzemsku, ale tento režim může použít. Pokud je příjemce tohoto plnění plátcem nebo osobou registrovanou k dani v jiném členském státě, která nemá sídlo ani provozovnu v tuzemsku a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu. Pokud plátce nebo osoba neusazená v tuzemsku, která není registrována jako plátce a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, přijali před uskutečněním zdanitelného plnění úplatu, ze které jim nevznikla povinnost přiznat daň a následně se rozhodnou, že u dodání pozemku uplatní daň, stanoví se při uskutečnění zdanitelného plnění základ daně podle § 36.

Př. Plátce prodává louku chovateli koní, který je také plátcem a hodlá na louce vybudovat výběh. Na louce není žádná stavba a dle územní dokumentace není určena k zástavbě. Jsou splněny obě podmínky, tudíž se jedná o plnění, které je osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně. V rámci kupní smlouvy je však ujednáno, že dodání pozemku bude zdanitelným plněním. Jsou splněny podmínky dle § 55a, odst. 4 a v  tomto případě bude použit režim přenesení daňové povinnosti dle § 92d ZDPH (znění účinné od 1. 7. 2025 naleznete v závěru článku).

Generální finanční ředitelství přislíbilo poskytnout informace k jednotlivým oblastem novely zákona o DPH, dosud však zveřejnilo pouze informace týkající se změn v plátcovství a registračním řízení. Problematika dodání pozemků je jednou z oblastí, v níž jsou informace GFŘ velmi potřebné a žádoucí, zejména z důvodu nemalých dopadů na daňové subjekty při nesprávném vyhodnocení osvobození. Proto můžeme očekávat, že GFŘ zareaguje a zveřejní co nejdříve informace k uplatnování ZDPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025. Jakmile tak učiní, budeme vás o tom informovat na našem Metodickém portále.

Zdroje:

1. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, v platném znění
2. Zákon č. 461/2024 Sb., k terým se mění zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 329/2011 Sb., o poskytování dávek osobám se zdravotním postižením a o změně souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 358/2022 Sb., kterým se mění zákon č. 329/2011 Sb., o poskytování dávek osobám se zdravotním postižením a o změně souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, v platném znění
3. Důvodová zpráva k zákonu č. 461/2024 Sb.

Použité zkratky:

ZDPH...... Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty v platném znění

GFŘ ........  Generální finanční ředitelství