Na konci loňského roku, konkrétně dne 23. prosince 2024, byl ve Sbírce zákonů zveřejněn zákon č. 461/2024 Sb., kterým se mění zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, a také některé další zákony (dále jako „ZDPH“). V rámci novely jsou mj. novelizovány paragrafy týkající se nemovitých věcí, které nabývají účinnosti od 1. 7. 2025. Dosud jsme se podrobně věnovali novelizovanému znění § 48 ZDPH – Stavba pro bydlení, § 48a ZDPH – Stavba pro sociální bydlení a § 55a ZDPH – Dodání pozemku. V tomto článku se budeme zabývat § 56 ZDPH - Dodání vybrané nemovité věci.

V prvním odstavci § 56 ZDPH je řešeno osvobození dodání dokončené vybrané nemovité věci. Nově se osvobození vztahuje na dodání dokončené vybrané nemovité věci – s výjimkou prvního dodání uskutečněného do konce 23. měsíce bezprostředně následujícího po kalendářním měsíci, v němž se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou (nebo splnění podmínek užívání). Tento přístup nahrazuje dosavadní pětileté období a vychází z rozsudku SDEU (Kozuba C-308/16), který říká, že DPH má být účtována pouze jednou – při prvním „vyzrání“ nemovitosti. Další prodeje nemovitostí jsou zpravidla pasivní a nevyvolávají přidanou hodnotu.

Př.: Plátce postavil pro svou ekonomickou činnost budovu, kterou zkolaudoval v červenci 2025. Lhůta podle § 56, odst. 1 ZDPH končí 30. 6. 2027 (konec 23. měsíce bezprostředně následujícího po kalendářním měsíci, v němž se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou). V této lhůtě je první prodej zdanitelným plněním (v našem případě prodej uskutečněný v září 2026) a následné prodeje (v našem případě prodej uskutečněný v březnu 2027)  jsou od daně osvobozeny, i když by byly uskutečněny v dané lhůtě.

Pokud by se první prodej uskutečnil např. v srpnu 2027, jednalo by se o osvobozené dodání, neboť uplynula daná lhůta.

U pozemků spojených se stavbou, která tvoří funkční celek nebo u práva stavby, se počítá lhůta podle stavby pevně spojované se zemí (viz § 56, odst. 6 ZDPH). Dojde-li tedy k jejich převodu, odvíjí se běh lhůty podle stavby pevně spojené se zemí, s níž pozemek tvoří funkční celek nebo od stavby, která je součástí práva stavby.

Př. Plátce prodává v říjnu 2026 pozemek, na kterém jsou vybudované stáje, jedná se tedy o pozemek spojený se stavbou tvořící funkční celek. Stáje byly zkolaudovány v červenci 2025. Lhůta se odvíjí od kolaudace stájí, tzn. do 30. 6. 2027 je první dodání zdanitelným plněním, po této lhůtě plněním osvobozeným. Jelikož je prodej uskutečněn v říjnu 2026 a je to první prodej, jedná se o zdanitelné plnění.

Výčet „vybraných nemovitých věcí“ nalezneme v odst. 7, a jedná se o:

• stavbu pevně spojenou se zemí
• jednotku (tj. byt, případně nebytový prostor)
• pozemek tvořící funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí
• právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí.

Zákon nyní jasně definuje „dokončení“ nemovitosti, a to v druhém odstavci. Buď je tou chvílí nabytí právní moci první kolaudace, nebo – pokud se kolaudace nevydává – den, kdy jsou splněny podmínky pro trvalé užívání. To nahrazuje dřívější neurčitosti a výslovně reaguje na požadavky evropské směrnice, která uplatňuje test „před prvním obydlením“.

Vysvětlení, co je považováno za „první dodání“ nemovitosti nalezneme v § 56 v odst. 3. Zavádí se princip, že podstatná změna nemovitosti způsobuje „reset“ – tedy že po dokonané změně se pro účely DPH opět považuje za první dodání. Podstatná změna (viz § 56, odst. 5 ZDPH) je ta, jejímž cílem je změna využití nebo podmínek bydlení a při které náklady překročí 30 % základu daně u přímého prodeje. Test se vztahuje výhradně na náklady toho, kdo nemovitost dodává – ne na úpravy provedené jiným vlastníkem nebo nájemcem. Tato úprava přináší daleko větší právní jistotu.

Př. Plátce daně na nemovitosti, která byla zkolaudována v lednu 2000 provedl stavební úpravy. Tuto provedenou změnu stavby zkolaudoval v červenci 2025, hodnota provedené změny byla 1.200.000 Kč bez DPH. Lhůta dle § 56, odst. 1 ZDPH tedy běží do 30. 6. 2027. V září 2026 stavbu prodal za 3.000.000 Kč bez DPH. Skutečné náklady vynaložené na provedenou změnu bez daně byly ve výši 1.200.000 Kč, tj. 40 % základu daně při následujícím dodání (z prodejní ceny 3.000.000 Kč), tím byly naplněny podmínky podstatné změny a plátce je povinnen uplatnit při prodeji nemovitosti daň.

V případě, že by nemovitost prodal až po uplynutí lhůty, tj. po 30. 6. 2027, neměla by podstatná změna vliv na uplatnění osvobození.

V případě, že by provedené stavební úpravy byly provedeny ve výši 480.000 Kč, tzn. 16 %, nejednalo by se o podstatnou změnu a prodej stavby by byl osvobozen.

Odstavec 4 opětovně se upřesňuje, že aby mohlo dojít k osvobození, musejí být práce na nemovitosti zcela dokončeny. Pokud je dokončena jen část (např. zkolaudovaná část jednotky), osvobození se uplatní jen na tu část, nikoli na zbytek stavby.

Stejně jako při dodání pozemků (viz § 55a ZDPH) může plátce DPH zvolit, že dodání vybrané nemovité věci nebude osvobozeno od daně, ale naopak bude zdaněno.  Možnost využít této volby naleznete v § 56, odst. 8 ZDPH. Tato volba mění původně osvobozené plnění na plnění podléhající dani. Tuto možnost však zákon omezuje v případech, kdy je kupujícím plátce DPH nebo osoba registrovaná k dani v jiném členském státě, která nemá v tuzemsku sídlo ani provozovnu, a zároveň nejde o osobu registrovanou do tuzemského režimu pro malé podniky (dle § 109bd zákona o DPH), který by mohla využít. V takových situacích lze přejít z osvobození na zdanění jen tehdy, pokud s tím příjemce plnění výslovně souhlasí. Doporučuje se mít tento souhlas písemně, např. jako součást kupní smlouvy. Naopak v případech, kdy je kupujícím osoba nepovinná k dani (např. fyzická osoba), žádná omezení neplatí. Plátce daně se může rozhodnout pro zdanění i bez souhlasu příjemce plnění. Při dodání vybrané nemovité věci plátci se použije režim přenesení daňové povinnosti podle § 92d ZDPH.

Původní režim podle § 56 (včetně 5leté lhůty) platil naposledy pro dodání uskutečněná do 30. června 2025. Od 1. července 2025 začíná platit výše popsané znění § 56 bez přechodných ustanovení – stejně jako u § 55a.

Zdroje:

1. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, v platném znění
2. Zákon č. 461/2024 Sb., k terým se mění zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 329/2011 Sb., o poskytování dávek osobám se zdravotním postižením a o změně souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 358/2022 Sb., kterým se mění zákon č. 329/2011 Sb., o poskytování dávek osobám se zdravotním postižením a o změně souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, v platném znění
3. Důvodová zpráva k zákonu č. 461/2024 Sb.